El desahucio como, término jurídico se define como la finalización de un contrato legal,
especialmente de arrendamiento y de trabajo, aunque en España se utiliza para referirse a la orden
judicial de desalojo de un inmueble por incumplimiento de contrato, ya sea hipotecario o de
alquiler, por petición de su propietario legítimo. En términos jurídicos, a la ejecución efectiva
de esa orden, es decir, el desalojo de hecho, sea pacífico o por la fuerza, se le denomina
«lanzamiento», aunque también es frecuente usar el término «desahucio» para referirse a dicho
acto.
La orden de desahucio es la respuesta judicial a una petición del
propietario de un local o vivienda para recuperar su bien tras el impago de la contraprestación
acordada en un contrato. Se decreta tras un proceso judicial en el que un juez interpreta y aplica
la Ley de Enjuiciamiento Civil y la normativa por la que se rige cada uno de los
tipos de contratos que existen entre ambas partes en el ámbito inmobiliario: la Ley
Hipotecaria y la Ley 1/2013 de 14 de mayo de medidas para reforzar la protección
a deudores hipotecarios en el caso de contrato de compra-venta de un inmueble, o la Ley
de arrendamientos y la modificación de 2009 conocida como «desahucio express»,
si se trata de un contrato de alquiler.
En el caso de arrendamiento, el propietario podrá iniciar los trámites
desde el primer mes de impago. Una vez se presente la denuncia, el
desahucio
se podrá hacer efectivo en el plazo de 10 días. Se trata de una de las principales novedades de la
Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del
alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, que modifica la Ley de
Arrendamientos Urbanos. El arrendador también podrá solicitar una orden de desahucio o
finalización del contrato alegando necesidad de recuperar el inmueble para vivienda habitual de un
familiar directo, aunque dicho supuesto no se haya contemplado en el acuerdo con el
inquilino.
En el caso del contrato hipotecario, para que la entidad bancaria pueda
hacer reclamación por vía judicial de la deuda, el impago de los recibos debe ser superior a los 3
meses, según introduce la Ley 1/2013 (anteriormente se podía iniciar desde el primer
mes, aunque lo normal era que la entidad esperase tres). Superado ese límite, el acreedor podrá
presentar demanda contra el deudor en los Juzgados de Primera Instancia, independientemente de si
ha reclamado o no el pago directamente a los clientes con anterioridad. Lo que sí es de obligado
cumplimiento es la notificación por parte de la entidad financiera de que se solicita la apertura
de un procedimiento judicialcontra el deudor. Junto con la notificación de la demanda, debe llegar
un requerimiento de deuda, es decir, el apremio de la entidad para satisfacer los pagos y evitar
los costes del procedimiento.
Lo habitual es que, antes de llegar a la demanda judicial, deudor y entidad
comiencen un proceso de negociación en el cual ambas partes hacen sus propuestas para solucionar la
situación. En este punto, es aconsejable que el deudor solicite ayuda de asesoramiento o mediación,
bien en asociaciones sin ánimo de lucro como la
Plataforma de Afectados por la Hipoteca
(PAH) o en los servicios de mediación y asistencia puestos a disposición de los ciudadanos por las
distintas instituciones (comunidades autónomas, diputaciones, cabildos y ayuntamientos). En la
mayoría de las provincias españolas se puede solicitar información también en los colegios
oficiales de abogados, que suelen colaborar en estas iniciativas.
En este proceso de negociación extrajudicial, las propuestas por parte de la
entidad financiera suelen ser, por lo general, dos: la refinanciación de la hipoteca y la
suscripción de un contrato de crédito personal que alivie la situación de
insolvencia
del cliente. Por lo general, los servicios de asesoramiento aconsejan noaceptar ninguna de estas
opciones. En cuanto al cliente hipotecado, en muchos casos solicita en esta negociación la dación en pago,
es decir, la entrega del inmueble a cambio de la condonación de la deuda. En caso de que la entidad
acepte, el deudor abandonará voluntariamente el espacio, aunque en el caso de que sea la vivienda
habitual existe también la posibilidad de permanecer en ella bajo un régimen de alquiler acordado
con el banco. Según los últimos datos publicados por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca
(PAH), la dación en pago sólo es aceptada en el 1 por ciento de los casos.
Si se sigue la vía judicial, una vez la demanda es atendida por un juez, su
primera gestión será pedir el certificado de la inscripción de la hipoteca y la información
relativa a los cargos que gravan el inmueble en el Registro de la Propiedad. Se inicia de esta
forma un proceso que, si bien no tiene plazo máximo ni mínimo, suele durar una media de 15 meses.
También en este caso es recomendable contar con el asesoramiento que ofrecen las asociaciones e
instituciones mencionadas anteriormente.
El proceso judicial no significa la paralización de la negociación con la
entidad, que puede anular el procedimiento en juzgado en cualquier momento si ambas partes llegan a
un acuerdo.
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