El procedimiento de desahucio por impago del crédito con garantía de hipoteca se inicia con
la demanda interpuesta por la entidad bancaria que, según la Ley 1/2013 de 14 de mayo de medidas
para reforzar la protección a deudores hipotecarios, no se puede hacer efectiva hasta que la deuda
haya superado los tres pagos sin cubrir. Normalmente existe una negociación previa al
desahucio
con la entidad en la que se barajan diferentes opciones para acomodar el crédito hipotecario a una
situación económica desfavorable que afecta al deudor. Dicha negociación puede seguir a pesar de
que la entidad inicie el proceso para reclamar judicialmente el desalojo del bien inmueble.
Cuando la entidad toma la decisión de reclamar judicialmente la deuda, el
titular del crédito hipotecario recibirá una notificación de dicha demanda, en la que se le informa
de la posibilidad de que haga el pago de las cantidades adeudadas y ponga fin al proceso o de que
se oponga mediante un recurso a la denuncia. Si el deudor no realiza ninguna de estas dos acciones,
se pasará a realizar juicio oral, que es el momento en el que la defensa del demandante puede
solicitar la cancelación del desahucio alegando motivos como la inclusión de cláusulas
abusivas.
Si los argumentos del deudor no son aceptados y el fallo judicial es contrario a
sus intereses, se pasará a la fase de
ejecución hipotecaria,
señalándose un día parala realización de la subasta. Hasta ese mismo día, el deudor puede parar el
procedimiento y evitar dicha subasta haciendo el pago de la cantidad acumulada entre el capital y
los intereses de los recibos impagados que motivaron la reclamación judicial, más el capital y los
intereses de los recibos que se hubieran acumulado durante los meses que haya durado el proceso,
más las costas del procedimiento judicial. Si el deudor no solicita, mediante ese pago, la
suspensión de la subasta, el inmueble será expuesto para la puja en el día señalado.
Finalizado el proceso de subasta, el inmueble será registrado a nombre del nuevo
propietario y, en caso de encontrarse ocupado, se procederá al desalojo o lanzamiento
judicial de los ocupantes. Estos desalojos, sin embargo, quedan paralizados hasta mayo de 2015
en aquellos casos en los que se trate de la vivienda habitual de personas en situación reconocida
como de especial vulnerabilidad o en las circunstancias económicas recogidas en la ley Ley
1/2013
En el caso de un procedimiento de desahucio por impago de la renta del
alquiler, el propietario interpondrá la demanda solicitando el pago de la deuda (tanto de la
inicial como de la que se acumule durante el proceso, hasta que pueda tomar posesión de su bien),
el desalojo del inmueble y el cargo al inquilino de las costas judiciales. Tal y como recoge la Ley
4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de
viviendas, esta demanda podrá ser interpuesta desde el primer impago en el que incurra el deudor. A
partir de ahí el arrendatario tendrá un plazo de 10 días para satisfacer la deuda y
paralizar el desahucio,
salvo que previo a la demanda haya existido un burofax con el aviso de reclamo. Este burofax
implica que el propietario ha reclamado la deuda de forma fehaciente con antelación a la
interposición de la demanda, y elimina el derecho que tiene el demandado a presentar una
reclamación.
Siel inquilino presentó un avalista para el contrato de arrendamiento y el
propietario quiere incluir al fiador en la demanda, es imprescindible que el demandante haya hecho
requerimiento previo a la interposición de la denuncia de las cantidades adeudadas a esta tercera
persona.
Tras la entrega de la demanda, el inquilino puede presentar un recurso en un
plazo de 10 días. En este caso, puede además hacer una petición de justicia gratuita, lo cual
retrasaría el juicio oral hasta la resolución de dicho trámite. Otra de las opciones es negociar
con el propietario la condonación de parte o del total de la deuda a cambio de un desalojo
voluntario, tal y como recoge la ley de flexibilización de junio de 2013. La tercera opción es que
el inquilino permanezca en el inmueble y no interponga recurso, exponiéndose al lanzamiento que se
hará efectivo sin necesidad de juicio, a través de una orden del secretario judicial.
Una vez iniciado el
proceso de desahucio,
el demandante deberá acreditar la titularidad del bien, aportar el contrato de arrendamiento y las
pruebas del impago (tanto de la renta como de otros conceptos que sean reclamados como suministros,
cuotas de la comunidad o tributos municipales derivados del inmueble). En este momento el
arrendador expone también si existe posibilidad de enervación de la demanda, es decir, la
posibilidad de paralizar el proceso si se abonan las cantidades pendientes, y también si está
dispuesto a negociar una condonación de la deuda o de parte de ella a cambio de la entrega del
inmueble en un plazo no superior a 15 días. |
